突发！新世界发展，崩了

来源丨不良资产行业观研综合

不久前，有消息称新世界发展在前几日致函其借款的银行机构，申请对违反相关银行贷款契约，进行责任的豁免。

股债双杀

市场消息称，新世界发展向银行发信，寻求就违反财务指标取得豁免，而违反原因为净负债占资产比率超过100%。

据新世界回应称，网络上流传一些关于公司的不实的猜测和谣言，重申公司全面遵守所有披露要求，并向投资者和公司股东提供及时和适当的消息，集团将一如以往，致力执行现有的公司策略。

但受此消息影响，新世界发展还是迎来股债双杀。

债市方面，12月18日，新世界发展发行的部分永续债进一步下跌。

本周已经累计下跌了12%，跌势目前还没得到有效遏制，估计还有下跌的空间。这种持续的跌幅，在新世界发展的历史上，还是比较罕见的，本身新世界发展的股价已经在前期调整了不少了。

其中，新世界发展票息4.125%的永续债报价每1美元下跌5.8美分至40.3美分，周二下跌4.5美分，迈向历史最低水平。

此外，新世界发展2030年到期、票息4.5%的债券跌4.7美分至57美分左右，本周下跌约18%，迈向2023年8月以来的最低水平。

股市方面，新世界发展的港股股价已连续六个交易日下跌，累计跌幅超过20%。

12月19日，该公司股价继续低开，截至收盘报5.18港元/股，下跌1.71%，盘中股价最低触及5.05港元，创下2016年2月份以来的新低。

近年来，新世界发展算是港资房企里面，比较投资策略比较激进的一家了。对外投资不在少数，其财务杠杆也被资本市场所关注，在之前的地产周期之中，新世界发展成功抄底成功了多次周期，吃到了多次发展的红利。在香港头部房企之中高于长实集团、新鸿基地产、恒基兆业等。

接连出售旗下资产

新世界发展成立于1970年，于1972年在香港上市。主要业务包括物业发展、物业投资及投资及/或经营酒店及其他策略性业务，业务遍佈大中华，特别是在粤港澳大湾区。

从股权结构看，新世界发展的控股股东为周大福企业有限公司，持股比例为41.11%，公司实际控制人为郑氏家族。

受房地产行业整体环境影响，新世界发展也未能避免业绩亏损，公司股价也开始一路下挫。在此情形下，新世界也曾表示，公司未来会继续着力削债，也会研究出售资产，但无意赎回永续债，亦不会延迟派发永续债息。

今年以来，新世界发展在多重压力下数次出售旗下资产。

3月，新世界发展与华懋集团签订商用物业买卖协议，新世界发展将向华懋集团出售香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益，总现金代价为40.2亿港元，涉及商用物业总面积约63万平方英尺，包含1000个车位的停车场。

6月，新世界发展向关联方出售天得发展有限公司的30%股权，涉及一栋43层高办公大厦（即深圳前海周大福金融大厦）及停车场，公司据此获益约1.13亿港元。

新世界发展曾在公告中表示，自2019年下半年以来，公司一直在积极出售非核心资产，作为其去杠杆化策略的一部分，且公司计划截至2024年6月30日实现不少于80亿港元的非核心资产出售目标。

9月，新世界发展宣布与郑志刚全资拥有的公司AC Group Limited签订出售合约，向后者出售五家关联K11公司股份，总价格约为6000万港元，这些公司主要运营管理K11品牌物业及其他相关业务。同时，买卖双方授权协议及商标许可协议，涉及价格1.5亿港元。上述全部出售事项总代价约2.1亿港元。

11月28日，新世界发展公告出售NEW WORLD SPORTS DEVELOPMENT LIMITED全部股权及转让相关待售贷款，代价约为4.17亿港元，该交易涉及的资产为香港启德体育园。

频频出售资产，与新世界目前紧张的流动性有关系。

2024财年，新世界有息债务1516.5亿港元，银行贷款占比83.55%，短债规模为416.3亿港元，银行贷款占比接近100%，主要往来银行包括中国农业银行、中国银行（香港）、交通银行、东亚银行、中国建设银行（亚洲）、招商银行、东方汇理银行等。

期末，新世界可动用资金462.7亿港元，现金短债比仅为1.11，债务净额与权益比率为55%。

同时，经营性现金净额从去年同期的109.7亿港元，跌到了3.38亿港元。经营性现金流恶化之外，物业发展收入也出现大幅度下滑，由273.12亿港元跌到162.66亿港元。

两度换帅

新世界发展的管理层，近期以来也进入了动荡期，比如两个月两度换帅。

11月29日新世界任命了新的行政总裁，黄少媚女士。之前的行政总裁马绍祥，从接替太子爷郑志刚到卸任，只用了两个月的时间。

目前黄少媚获委任为新世界发展行政总裁，并继续担任现职务，全面负责公司在香港与内地的业务，向新世界发展董事会主席郑家纯汇报。

继9月底郑家纯长子郑志刚辞任公司行政总裁职务以来，彼时接任郑志刚的马绍祥仅任职两个月，而其当时与新世界发展订立的固定任期为三年。

对此，新世界发展方面对媒体表示，马绍祥辞任新世界发展执行董事兼行政总裁职务是出于其个人原因。新上任的黄少媚将由管理团队中特定领域的专业人员支持，就公司的香港和内地业务分别成立一个运营委员会，为业务运营及管理方向制定可执行的计划。

在郑志刚的一系列辞职的当日，新世界发展也公开了一份20年来首亏的业绩。9月26日，新世界发展披露的业绩公告显示，截至2024年6月30日止年度营收357.82亿港元，同比减少34.42%；毛利128.49亿港元，同比减少21.87%。值得注意的是，新世界发展出现了20年来的首次亏损，该年度亏损达到171.26亿港元。

（转自：不良资产行业观研）